Teilnahme an der Eigentümerversammlung nur mit Vollmacht?
Anspruch auf persönliche Teilnahme an einer Eigentümerversammlung auch während der Covid-19-Pandemie
Aufgrund der Covid-19-Pandemie müssen viele Veranstaltungen umgestaltet werden oder sogar ausfallen. Insbesondere Versammlungen sind während einer Pandemie schwierig umzusetzen. Die Eigentümerversammlung ausfallen lassen? Das geht nicht! Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung auf eine Vollmachtbeschränken? Auch das geht nicht! Denn das ist klar: Auch während der Covid-19-Pandemie hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf persönliche Teilnahme an der Versammlung. Daher ist es nicht zulässig, Versammlungen dahingehend zu beschränken, dass lediglich einzelnen Personen eine Teilnahme gewährleistet wird.
Doch wie wäre es damit: Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung mit einer Vollmacht umgehen? Auch das ist schwierig! Dies ist ebenso wenig gestattet wie von vornherein ausschließlich zu Vertreterversammlungen einzuladen. Doch wie kann eine Teilnahme in Zeiten der Covid-19-Pandemie möglich gemacht werden? Und wie geht eine Eigentümerversammlung auch im Lockdown?
Eigentümerversammlung auf Vollmacht beschränken: Anspruch auf Teilnahme auch im Lockdown
Ja, auch in Corona-Zeiten besteht der Anspruch auf eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung – und dieser Anspruch kann nicht mit einer Vollmacht umgangen werden. Das LG Frankfurt/Main (Urteil vom 17.12.2020, Az. 2-13 S108/20) hatte in diesem Zusammenhang einen Fall zu entscheiden. Dabei hatte ein Verwalter wie folgt zu einer Eigentümerversammlung eingeladen: „Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer beschränkt werden. Erteilen Sie deshalb möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Versammlung. Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird.“
Das Ergebnis: Ungeachtet der Covid-19-Pandemie sollte laut Gericht jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf persönliche Teilnahme an einer Versammlung haben. Daher ist es nicht zulässig, Eigemtümerversammlungen dahingehend zu beschränken, dass nur einzelnen Personen eine Teilnahme gewährleistet wird, während die übrigen Eigentümer für die Eigentümerversammlung Vollmachten zu erteilen haben.
Es ist also eindeutig, dass der Verweis auf eine mögliche Vollmachtserteilung nicht ausreichend ist. Zwar ist die die Bitte auf Eigentümerversammlung mit Vollmachtserteilung praktisch umsetzbar, so dass sich nur wenige Eigentümer vor Ort einfinden. Letztlich handelt es sich dabei aber um keinen rechtlich sicheren Ausweg. Das Gericht sieht darin einen psychischen Zwang: Eigentümer seien gezwungen, vom persönlichen Erscheinen und demenstprechend von der Wahrnehmung ihrer Kernrechte keinen Gebrauch zu machen. Obendrein ist das Gericht der Auffassung: Wenn die Geladenen davon ausgehen müssen, rechtmäßig nicht an der Versammlung teilnehmen zu können, sind die Beschlüsse nichtig.
Wie können Eigentümerversammlungen trotz Pandemie durchgeführt werden?
Wenn das gesamte öffentliche Leben zum Erliegen kommt, weil ein sogenannter „Lockdown“ erlassen wurde, besteht ein Anspruch auf Absage einer bereits anberaumten Eigentümerversammlung. Wird diese dennoch abgehalten, sind die dort gefassten Beschlüsse ebenfalls nichtig.
Das AG München (Beschluss vom 25.02.2021, Aktenzeichen 1291 C 2946/21) hatte sich in einer noch nicht rechtskräftigen Entscheidung mit der Durchführung einer von Beiratsvorsitzenden einberufenen Eigentümerversammlung zu beschäftigen. Hiergegen hat sich der Verwalter gewendet und Recht bekommen. Das Gericht ist der Auffassung, dass der Verwalter nicht pflichtwidrig gehandelt hat, wenn ein Erscheinen den Eigentümern aufgrund des Lockdowns unzumutbar gewesen wäre und jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Absage gehabt hätte.
Also ein Hinweis für die Praxis:
- Verbietet das öffentliche Recht aufgrund der Covid-19-Pandemie jegliche Art von Versammlung, kann auch die Eigentümerversammlung nicht abgehalten werden. Der Verwalter hat dann nur die Möglichkeit, alle dringenden Fragen gemäß § 27 Abs. 1, Nr. 2 WEG selbst zu beantworten.
- Erlaubt das öffentliche Recht Versammlungen, sind in jedem Fall die Abstands- und Hygienevorschriften einzuhalten.
Und dennoch: Was kann die Verwaltung tun, um eine corona-konforme Versammlung abzuhalten und gleichzeitig jedem eine Teilnahme ermöglichen, ohne die Eigentümerversammlung auf Vollmachten zu beschränken? Was ist der sicherste Weg?
Corona-Krise: Wie sind Eigentümerversammlungen möglich?
Um Versammlungen mit einer größeren Eigentümergemeinschaft möglich zu machen, kann der Verwalter eine sogenannte hybride Versammlung durchführen. Dies bedeutet, dass ein Teil der Eigentümer von ihrem Teilnahmerecht digital Gebrauch machen und online teilnehmen. Gleichzeitig muss Eigentümern, die trotz der Covid-19-Pandemie auf eine Präsenzveranstaltung bestehen, auch diese Möglichkeit eröffnet werden.
Einen Vorteil hat das Ganze: Wenn der Verwalter die Möglichkeit einer hybriden Versammlung anbietet, kann er die Auswahl der Versammlungsstätte von der zu erwartenden Teilnehmerzahl der einberufenen Eigentümerversammlung abhängig machen. Er muss also keine Versammlungsstätte anmieten, die eine Teilnahme sämtlicher Wohnungseigentümer erlaubt, wenn nicht zu erwarten ist, dass alle Wohnungseigentümer kommen werden. Dennoch ist nochmal zu betonen: In keinem Fall darf der Verwalter suggerieren, einem Wohnungseigentümer sei es verwehrt, persönlich zu einer einberufenen Eigentümerversammlung zu erscheinen.
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